Konut vergisi planı kiraları mı uçuracak?

Avustralya’da konut piyasası, onlarca yıldır görülen en büyük değişikliklerden birine hazırlanıyor. Federal hükümetin yatırımcılara sağlanan vergi avantajlarını geri çekmeye hazırlanması, kira fiyatlarının yüzde 30’a varan oranlarda artabileceği iddialarını gündeme taşıdı ve sert bir tartışma başlattı.

Başbakan Anthony Albanese’nin “nesiller arası adalet” vurgusuyla güç kazanan beklentiler, Mayıs bütçesinde sermaye kazancı vergisi indirimi ve negatif gearing uygulamasında önemli kısıtlamalar yapılacağı yönünde yorumlanıyor. Hazine Bakanı Jim Chalmers ayrıntı vermekten kaçınsa da, sermaye kazancı vergisi avantajının yüzde 50’den yüzde 33’e düşürülmesi seçeneğinin masada olduğu düşünülüyor.

“Kira patlaması” uyarıları

Gayrimenkul sektöründen bazı isimler, olası değişikliklerin kira fiyatlarında sert artışlara yol açacağını savunuyor. Tecrübeli alım satım danışmanlarından Peter Kelaher, 1980’li yılların ortasında yaşanan süreci hatırlatarak, benzer düzenlemeler sonrası bazı şehirlerde kiraların iki yıl içinde yüzde 30’a kadar yükseldiğini söyledi.

Kelaher, mevcut durumda da kira boşluk oranlarının tarihi düşük seviyelerde olduğunu belirterek, düzenlemelerin özellikle kiracılar ve ilk kez ev almayı hedefleyenler üzerinde olumsuz etki yaratacağını öne sürdü.

Ekonomistlerden sert itiraz

Bağımsız ekonomist Saul Eslake ise bu iddialara sert çıktı. Eslake, “kiralar patlayacak” söylemini “tamamen saçmalık” olarak nitelendirdi. Ona göre yatırımcı talebinin azalmasıyla birlikte, yatırımcılar tarafından piyasadan dışlanan potansiyel ev alıcıları sahibi oldukları evlere taşınacak ve kira talebi de aynı ölçüde düşecek.

Eslake, sermaye kazancı vergisinde en sağlıklı çözümün 1999 öncesindeki endeksleme sistemine dönmek olduğunu savundu. Bu sistemde kazancın yalnızca enflasyon üzerindeki kısmı vergilendiriliyordu.

Negatif gearing tartışması

Negatif gearing uygulamasının iki mülkle sınırlandırılması beklentisi de sektörde endişe yaratıyor. Ekonomistler ve sektör temsilcileri, bu uygulamanın tamamen kaldırılmasının ya da sınırlandırılmasının yatırımcı davranışlarını değiştireceğini kabul ediyor, ancak sonuçlar konusunda uzlaşamıyor.

Eslake, sınırın mülk sayısına değil toplam mülk değerine göre belirlenmesi gerektiğini savunurken, sektör temsilcileri bunun yeni konut inşaatını yavaşlatabileceğini ifade ediyor.

Fiyatlar düşer mi?

REA Group’un kıdemli ekonomisti Anne Flaherty, sermaye kazancı vergisi indiriminin yatırımcı talebini azaltarak kısa vadede konut fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskı yaratabileceğini söyledi. Ancak Flaherty, uzun vadede yeni konut arzının azalmasının hem fiyatları hem de kiraları yeniden yukarı çekebileceği uyarısında bulundu.

Mevcut veriler, Avustralya’da yeni inşa edilen konutların yaklaşık yüzde 40’ının yatırımcılar tarafından finanse edildiğini gösteriyor. Bu nedenle yatırımcıların piyasadan çekilmesinin, yeni konut üretimini doğrudan etkileyeceği belirtiliyor.

Siyaset de devrede

Muhalefet lideri Angus Taylor, hükümetin planlanan adımlarını sert şekilde eleştirerek, yeni vergi yüklerinin konut arzını daha da azaltacağını savundu. Taylor, hükümetin 1,2 milyon konut hedefinin zaten gerisinde kaldığını belirtti.

Öte yandan yapılan kamuoyu yoklamaları, seçmenlerin yarısının yatırımcı vergi avantajlarının kısılmasını desteklediğini gösteriyor. Toplumsal konut ve kamu yatırımlarına daha fazla kaynak ayrılması seçmenler arasında daha geniş destek buluyor.

Uzmanlara göre, önümüzdeki haftalarda açıklanacak bütçe, sadece konut piyasasının değil, uzun süredir tartışılan vergi sisteminin geleceği açısından da belirleyici olacak.