Milyonlarca ev sahibi vergi avantajını koruyabilir

Mevcut ev sahiplerine geçiş hakkı

Federal hükümetin negatif gearing uygulamasını sınırlama planında yer alan bir geçiş hükmünün, hâlihazırda ev sahibi olan milyonlarca Avustralyalıya 2027 sonrasında da vergi avantajından yararlanma yolu açabileceği bildirildi.

Hazine Bakanı Jim Chalmers, geçen hafta federal bütçe kapsamında büyük vergi reformlarını açıklamıştı. Düzenlemeler, genç Avustralyalıların konut piyasasına girmesine yardımcı olmak amacıyla emlak yatırımcılarına sağlanan vergi imtiyazlarının Temmuz 2027’den itibaren sınırlandırılmasını öngörüyor.

Mevcut sistemde konut yatırımcıları, yatırım amaçlı konuttan doğan net zararı toplam gelirlerinden düşerek yıllık vergi yükünü azaltabiliyor. Yeni düzenlemeyle bu avantajın Temmuz 2027’den itibaren yalnızca yeni inşa edilen konutlar, emeklilik fonları ve bütçe gecesinden önce satın alınan mülkler için geçerli olması planlanıyor.

Ev sahipleri de kapsama girecek

Chalmers’ın sözcüsünün Australian Financial Review’a yaptığı açıklamaya göre, bütçe gecesinden önce yapılan mülk alımları yalnızca yatırım amaçlı konutları değil, kişinin kendi oturduğu evleri de kapsıyor.

Bu durum, bütçe gecesinden önce kendi evini satın almış olan Avustralyalıların ileride başka bir konut alıp mevcut evlerini yatırım amaçlı kiraya vermeleri halinde negatif gearing avantajından yararlanmaya devam edebileceği anlamına geliyor.

KPMG baş ekonomisti Brendan Rynne, bu geçiş düzenlemesinin hem mevcut yatırım mülkü sahiplerini hem de kendi evinde oturan mülk sahiplerini, gelecekte negatif gearing seçeneğini korumak için evlerini satmamaya yöneltebileceğini söyledi.

Rynne, bunun konut piyasasında devir hızını geçmiş dönemlere kıyasla azaltabileceğini ifade etti.

Yasa tasarımı tartışma yarattı

Kaynak metne göre, yatırım mülkünün yasal olarak hangi aşamada yatırım mülkü sayılacağını tanımlamanın oldukça karmaşık olabileceği, bu nedenle söz konusu geçiş hükmünün reformları sadeleştirmek amacıyla gerekli görülmüş olabileceği belirtildi.

Negatif gearing ve sermaye kazancı vergisi düzenlemelerinin etkisi, hafta sonu yapılan açık artırmalarda ilk kez piyasada test edildi. Bazı alıcıların, bütçe sonrası konut piyasasında değişim işaretleri gördüklerini söylediği aktarıldı.

Yeni konut istisnasına uyarı

Düzenlemeler kapsamında yeni inşa edilen konutların negatif gearing avantajından yararlanmaya devam etmesi öngörülüyor. Ancak bazı emlak uzmanları, bu istisnanın deneyimsiz yatırımcılar için riskli olabileceğini belirtti.

Your Empire CEO’su ve emlak yatırım uzmanı Chris Gray, yalnızca negatif gearing avantajı nedeniyle yeni konut satın alan yatırımcıların yanlış karar verebileceğini söyledi. Gray, büyük apartman projeleri veya şehirlerin dış bölgelerindeki ev-arsa paketlerinin geçmişte yatırım açısından daha zayıf performans gösterdiğini savundu.

Gray, Melbourne’de Docklands veya Sydney’de Zetland gibi çok sayıda benzer konutun bulunduğu bölgelerde doğal talebin her zaman güçlü olmadığını belirterek, arzın fazla olduğu yerlerde değer artışının sınırlı kalabileceğini ifade etti.

Deneyimsiz yatırımcı riski

Kaynak metne göre bütçe gecesinden önce mülk satın almamış olan yeni yatırımcıların iki seçeneği bulunuyor: Negatif gearing avantajı için yeni inşa edilmiş konut almak ya da vergi avantajından vazgeçerek mevcut bir konut satın almak.

Gray, deneyimli yatırımcıların yeni konutlardan uzak durmayı tercih edebileceğini ve talebin yüksek olduğu bölgelerde ikinci el konut almayı daha uygun görebileceğini söyledi. Ancak bazı deneyimsiz alıcıların, geliştiricilerin aşamalı satış fiyatları nedeniyle oluşan “üretilmiş sermaye artışı” algısına kapılabileceği belirtildi.

Gray, geliştiricilerin konutları parti parti satışa çıkarıp fiyatları kademeli artırmasının, alıcılarda değer artışı izlenimi yaratabileceğini; ancak gerçek piyasa değerinin yıllar sonra bir alıcının başka bir alıcıya satış yapmasıyla anlaşılabileceğini ifade etti.