2026–2027 için sert düşüş uyarısı

Avustralya’da ana akımda yaygın kabul görmeyen 18 yıllık emlak döngüsü teorisi, 2026 yılına yaklaşılırken yeniden tartışılmaya başlandı. Teoriyi savunan bir emlak piyasası uzmanı, spekülasyon odaklı büyümenin önümüzdeki dönemde sert bir düzeltmeye yol açabileceğini ileri sürdü.

Düşüş için zaman aralığı

Uzman, bir medya kuruluşuna yaptığı değerlendirmede, piyasa düşüşünün bu yılın ağustos ayından 2027 sonuna kadar olan bir dönemde yaşanabileceğini söyledi. ABD piyasalarının büyük ölçüde zirveye ulaştığını savunan uzman, bunun küresel piyasalar açısından önemli bir uyarı olduğunu dile getirdi. ABD’de önde gelen borsa endekslerinin yeni zirveler görmesine karşın, piyasalardaki iyimserliğin sıklıkla çöküşten önce görüldüğünü ifade etti.

Piyasa coşkusu ve kırılganlık

Uzman, ateşkes benzeri siyasi gelişmelerin piyasalarda geçici bir rahatlama yaratabileceğini, ancak beklenmedik bir şok karşısında sistemin kırılgan hale gelebileceğini belirtti. Bu tür dönemlerde piyasaların ani bir çöküşe açık olduğunu söyledi.

18 yıllık teoriye dayanak

18 yıllık emlak döngüsü teorisi, spekülasyonun baskın olduğu piyasalarda hanehalkı borcunun yaklaşık her 18 yılda bir kritik seviyelere ulaştığını öne sürüyor. Teorinin savunucuları, geçmişte bazı büyük emlak durgunlukları ve küresel finansal krizlerle bu zamanlama arasında benzerlik kuruyor. Teoriye göre son büyük zirve, 2008 küresel finans krizine denk geldi.

Spekülasyon eleştirisi

Yaklaşık 20 yıldır emlak sektöründe faaliyet gösteren uzman, Avustralya’da konut alımlarının büyük ölçüde sermaye kazancı beklentisiyle yapıldığını savundu. Kira geliri gibi “arazinin kazancı” olarak tanımlanan temel değerden ziyade, arsa fiyatlarının artacağı umuduyla borçlanıldığını söyledi. Bu yaklaşımın hanehalkı borcunu rekor seviyelere taşıdığını belirtti.

Bankacılık ve kredi akışı

Uzman, bankacılık sisteminin bu borçlanma modelinden önemli ölçüde fayda sağladığını ifade etti. Borçlanma kapasitesinin sınırlarına gelinmesi ve enflasyon nedeniyle merkez bankalarının faiz artırımlarına gitmesiyle kredi akışının yavaşladığını, yüksek borçla piyasaya giren yatırımcıların zorlandığını dile getirdi.

İlk ev alıcıları için risk

Federal hükümetin yüzde 5 peşinatla konut alımına imkân tanıyan ilk ev alıcılarına yönelik programının, döngünün zirvesinde uygulamaya konulduğu savunuldu. Uzman, bu durumun yüksek kaldıraçla piyasaya giren ilk kez ev alacakları daha savunmasız hale getirdiğini ileri sürdü.

Vergi sistemi tartışması

Konut arzını artırmanın tek başına çözüm olmayacağını belirten uzman, geliştiricilerin kârlılığı korumak için arsa arzını kontrol ettiğini söyledi. Çözüm olarak vergi reformunu işaret eden uzman, mevcut sistemin gelir ve tüketimi vergilendirirken, sermaye kazancı vergisi indirimi ve negatif getiriler yoluyla arazi spekülasyonunu teşvik ettiğini savundu.

Destekleyen ve eleştiren görüşler

Teoriye destek veren bazı ekonomistler, düzenli bir döngüden ziyade mortgage borçlarındaki hızlanmaya dikkat çekiyor. Bu görüşe göre, yaklaşık 18 yıllık zamanlama bir tesadüf olabilir. Eleştirel yaklaşan diğer ekonomistler ise, her 18 yılda bir borç geri ödemelerinde sistematik bir sorun yaşanacağına dair verilerde açık bir işaret görmediklerini ifade ediyor.